Salvation Army Application

The Salvation Army has applied for an Official Plan and zoning bylaw amendment to permit the construction of a new shelter at 333 Montreal Road in Vanier. The proposal is to build a 9,600 square metre multi-program facility that would include emergency accommodation, residential accommodation for working men, specialized medical care beds, stabilization and treatment services, life skills training, day programs, and family services.  The Salvation Army intends for its new facility to replace the current one at George Street in the Byward Market. Currently, neither the Official Plan nor the zoning bylaws permit the siting of a shelter on traditional main streets, hence the reason for the application. 

Last month, the Salvation Army hosted a public consultation at which participating residents posed thoughtful questions and expressed legitimate concerns.  Other residents submitted comments through the City planning department’s public comment mechanism. I hope that the opportunity will be seized by the applicant, city staff and other relevant stakeholders to address all of this feedback in a substantive way: the goal should be to bring an improved application for consideration by Planning Committee and City Council in mid-November from the one initially submitted.

Although the proposed building is not situated in the ward I represent, the distance to the Rideau-Rockcliffe boundary, further east on Montreal Road, is close, approximately 300 m.  Many of these nearby residents of our ward have taken an interest in the application.  Other residents, living further away, but engaged in the application, have also reached out to me. From both a City and a more local (what I “East of the Rideau”) perspective, this is an important file that requires thorough analysis and consideration.

In preparation for this item coming to Planning Committee in mid-November 2017, I have been consulting with residents and experts. To that end, I am scheduling time each week to knock on the door of (particularly nearby) residents to hear their views, questions and concerns on the application. I will also be raising the matter with ward Community Associations and inviting residents to discuss the file with me either at my monthly drop-ins (first Friday of every month), or by contacting me by email or telephone.  

I have benefitted from a number of one-on-one discussions with housing and homelessness experts to review issues pertaining to the model of the facility which the Salvation Army is proposing to build. I have also had the opportunity to discuss the file with colleagues on City Council and my provincial and federal counterparts. And following my resident consultations, I plan to meet with the Salvation Army prior to the mid-November Planning Committee meeting to pose questions to them – both mine and those I’ve heard from residents – that are as of yet unanswered.   






At this stage, recognizing that they are subject to evolve as my consultations continue, my questions about the application fall into three broad areas:

1. Conformity with the City’s 10-year Housing and Homelessness Plan (HHP)
As part of a “Housing First” approach that emphasizes the importance of permanent housing for the under-housed, the City has established an objective of reducing all shelter stays to 30 days or less by 2024.  In what ways would this proposal help or frustrate the achievement of that objective? This is a question for both the applicant and City staff responsible for housing. Are the financial supports provided by governments for shelter beds an expected source of ongoing operational revenue and if so to what extent? Would the applicant be able to convert shelter beds to permanent housing as the objectives of the HHP are closer to achievement? Are the significant private investments proposed as part of this application cost-effective in light of the City of Ottawa objective to ensure all residents have access to permanent housing? 

2. Model – Size and Form
Much of the housing literature stresses the importance of community-based solutions that integrate vulnerable populations within neighbourhoods.  There is also evidence that individuals seeking treatment for addiction have better outcomes when in a supportive environment with other similarly motivated peers. The applicant’s proposal includes shelter beds for individuals both seeking treatment for addictions and not. What is the rationale behind this? Presuming cost efficiencies are one reason to co-locate the variety of supports proposed – what are the financial implications of a more decentralized model? Is there an opportunity for other organizations/governments to contribute to the project if a more decentralized model is indeed best practice?  This last question is one that needs to be posed not just to the Salvation Army but other government and housing sector partners. 

3. Traditional Main Street and Community Relations
Ottawa’s Zoning By-law does not permit the siting of a shelter on traditional main streets, as Montreal Road is zoned.  If planning staff recommend to Council that the by-law be altered in this case, what would be the rationale? What impact would the siting of this facility on a traditional main street such as Montreal Road have on its broader economic development? How would such a facility intersect with other social service providers in the area? How would the day to day rhythm of the facility function for its residents? Would daytime programming provide skill-building and counselling opportunities for all of the facility’s residents?  How would relationships with local organizations be leveraged to build trust and cooperation with the community?  

In my discussions with residents thus far, many start with their belief in the importance of providing better housing and services for vulnerable populations. I often hear an acknowledgment that an investment in social services by the Salvation Army at the proposed site has the potential to help address needs – but a suspicion that the model put forward is not sufficiently thought through.

In light of the many legitimate questions and concerns, all efforts now need to be made by the applicant, city staff and elected officials to improve the application before it lands on the Council agenda: to ensure it is a project that would work well both for the people the Salvation Army hopes to serve and the surrounding communities with which any new facility would need to effectively integrate.  Failure to do so would be a tragically lost opportunity. 

L’Armée du Salut a présenté une demande de modification au Plan officiel et au Règlement de zonage afin de permettre la construction d’un nouveau refuge au 333, chemin de Montréal, à Vanier. Plus particulièrement, cette proposition vise la construction d’une installation polyvalente de 9 600 mètres carrés comprenant des abris d’urgence, des unités d’habitation pour les travailleurs, un centre de soins médicaux spécialisés, de même que des installations pour des services de stabilisation et de traitement, de la formation en connaissances pratiques, des programmes de jour et des services à la famille. L’Armée du Salut compte utiliser cette nouvelle installation pour remplacer celle de la rue George, dans le secteur du marché By. À l’heure actuelle, ni le Plan officiel ni le Règlement de zonage ne permettent l’aménagement d’un refuge sur les rues principales traditionnelles, d’où la demande.

Le mois dernier, l’Armée du Salut a animé une consultation publique dans le cadre de laquelle des résidents ont posé des questions pertinentes et exprimé des préoccupations légitimes. D’autres résidents ont fait part de leurs points de vue au moyen du mécanisme de réception des commentaires du public du Service de l’urbanisme et de la gestion de la croissance de la Ville. J’espère que l’auteur de la demande, le personnel de la Ville et les autres intervenants concernés saisiront cette occasion d’examiner toute cette rétroaction avec sérieux; l’objectif devrait être de soumettre une demande améliorée, à partir de celle qui a déjà été déposée, aux fins d’évaluation par le Comité de l’urbanisme et le Conseil municipal à la mi­novembre.
Bien que l’aménagement de l’édifice proposé ne soit pas prévu dans le quartier que je représente, l’installation se trouverait à une courte distance, soit à environ 300 mètres, de la limite du quartier Rideau Rockcliffe, un peu plus à l’est sur le chemin de Montréal. Nombre des résidents de ce secteur de notre quartier se sont intéressés à la demande; d’autres résidents, qui habitent plus loin mais qui se sentent tout de même concernés par celle ci, ont également communiqué avec moi. À l’échelle de la Ville, et à une échelle plus locale (ce que j’appelle « l’est de la rivière Rideau »), il s’agit d’un dossier important qui nécessite une analyse et un examen approfondis.

Pour me préparer à discuter de cette question, qui sera abordée par le Comité de l’urbanisme à la mi­novembre 2017, je consulte des résidents et des spécialistes. En effet, chaque semaine, je prévois du temps pour me rendre chez les résidents (surtout ceux qui habitent à proximité) afin d’entendre leurs points de vue, leurs questions et leurs préoccupations concernant la demande. Je soulèverai également la question auprès des associations communautaires du quartier et j’inviterai les résidents à discuter du dossier avec moi, soit lors de mes rencontres mensuelles (le premier vendredi de chaque mois), soit en communiquant avec moi par courriel ou par téléphone.

J’ai pu bénéficier de diverses discussions en personne avec des spécialistes du logement et de l’itinérance pour examiner les questions qui se rapportent au modèle de l’installation que l’Armée du Salut propose de construire. J’ai également eu l’occasion de parler du dossier avec des collègues du Conseil municipal et avec des homologues des gouvernements provincial et fédéral. De même, après mes consultations avec les résidents, je compte rencontrer les représentants de l’Armée du Salut, avant la réunion du Comité de l’urbanisme à la mi­novembre, afin de leur poser des questions (autant les miennes que celles que j’ai entendues d’autres résidents) qui demeurent sans réponse.

Pour l’instant, mes questions (qui, je le reconnais, sont susceptibles de changer à mesure que mes consultations se poursuivent) sur la demande se classent dans trois catégories générales :

1. Conformité avec le Plan décennal de logement et de lutte contre l’itinérance d’Ottawa
Dans le cadre de l’approche Priorité au logement, qui met l’accent sur l’importance d’offrir des logements permanents aux personnes qui n’ont pas d’endroit adéquat où habiter, la Ville s’est fixé l’objectif de réduire tous les séjours dans les refuges à 30 jours ou moins d’ici 2024. À quels égards cette proposition sera-t elle bénéfique ou défavorable pour l’atteinte de cet objectif? Cette question s’adresse à l’auteur de la demande et au personnel municipal responsable du logement. Est-ce que l’on s’attend à ce que les soutiens financiers accordés par les gouvernements pour les lits de refuges constituent une source continue de recettes d’exploitation, et, le cas échéant, dans quelle mesure? L’auteur de la demande sera t il en mesure de convertir les lits de refuges en logements permanents à mesure que s’accomplissent les objectifs du Plan décennal de logement et de lutte contre l’itinérance? À la lumière de l’objectif de la Ville d’Ottawa visant à s’assurer que tous les résidents ont accès à un logement permanent, les investissements privés important qui sont proposés dans le cadre de cette demande se révéleront ils rentables?

2. Modèle – Taille et forme
Dans une grande partie de la documentation sur la question du logement, on insiste sur l’importance des solutions communautaires qui permettent d’intégrer les populations vulnérables au sein même des quartiers. On constate également que les personnes qui cherchent à recevoir un traitement pour vaincre la dépendance obtiennent de meilleurs résultats lorsqu’elles se trouvent dans un milieu positif en compagnie d’autres personnes ayant les mêmes motivations. Dans sa proposition, l’auteur de la demande prévoit aménager des lits de refuges à la fois pour les personnes à la recherche d’un traitement et pour celles qui ne le sont pas. Qu’est-ce qui justifie le choix d’un tel modèle? On prévoit vraisemblablement réaliser des économies en regroupant les divers services de soutien proposés; mais, quelles seraient les répercussions financières d’un modèle plus décentralisé? Serait il possible que d’autres organisations ou gouvernements contribuent au projet si un modèle davantage décentralisé se révélait bel et bien être la meilleure façon de faire? Cette dernière question doit être posée non seulement aux représentants de l’Armée du Salut, mais aussi aux partenaires gouvernementaux et du secteur du logement.

3. Les rues principales traditionnelles et les relations entre les résidents
Le Règlement de zonage d’Ottawa ne permet pas d’aménager un refuge sur une rue principale traditionnelle; selon le zonage établi, le chemin de Montréal est une telle rue. Si le personnel chargé de l’urbanisme recommande au Conseil de modifier le Règlement pour ce cas précis, quelle en serait la justification? Quelles seraient les conséquences au chapitre du développement économique d’ensemble de la construction d’une telle installation sur une rue principale traditionnelle comme le chemin de Montréal? Dans quelle mesure cette installation s’harmoniserait elle avec les autres fournisseurs de services sociaux du secteur? À quoi ressemblerait le rythme quotidien à l’installation pour les personnes y logeant? Les programmes de jour offriraient ils des possibilités d’amélioration des compétences et de counseling pour toutes les personnes qui s’y trouvent? Comment les relations avec les organisations locales seraient­elles mises à profit pour établir un climat de confiance et de coopération dans la collectivité?

Jusqu’à maintenant, dans mes discussions avec les résidents, nombre de ces derniers mentionnent d’abord qu’ils estiment important que l’on offre de meilleurs logements et services aux populations vulnérables. Souvent, les résidents reconnaissent qu’un investissement dans les services sociaux par l’Armée du Salut au site proposé pourrait en effet aider à répondre à certains besoins, mais sont d’avis que l’on n’a pas pris le temps de bien réfléchir au modèle mis de l’avant.

À la lumière des nombreuses questions et préoccupations légitimes qui ont été exprimées, l’auteur de la demande, le personnel de la Ville et les élus doivent maintenant déployer tous les efforts nécessaires pour améliorer la demande avant qu’elle ne figure à l’ordre du jour du Conseil; ils doivent s’assurer qu’il s’agit d’un projet convenable à la fois pour les personnes auxquelles l’Armée du Salut souhaite venir en aide et pour les collectivités avoisinantes avec lesquelles le nouvel établissement devra bien s’intégrer. S’ils omettent de le faire, une excellente occasion sera perdue.

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